人口更适合解释住房长期需求中枢、家庭形成、存量利用率与空间分布，不直接预测短期房价。
首次置业与新家庭形成高度相关的人口底座
成熟家庭、改善住房和家庭型消费
住房单位需求更接近家庭户而非总人口
全国收缩可以与核心区域继续集中同时发生
三类证据分别回答“谁形成住房单位需求”“成熟市场的存量结果如何表现”“人口往哪里走”。存量与空置证据用于观察结果，不单独证明人口因果。
日本官方家庭户预测把“人口”和“住房需求单位”拆开：家庭小型化让家庭户峰值明显晚于总人口转折。
不支持直接给出中国家庭户峰值年份；不支持把日本路径当作中国确定未来
这组 Evidence 已登记，可用于支持上述机制；正式研究结论以研究结论登记为准。
日本 2023 年住房调查显示住房存量和空置均处高位。它说明成熟人口阶段研究房地产时，空置与存量利用率是重要结果变量；这组数据本身不证明空置由人口单一因素造成。
不支持证明人口是空置的单一成因；不支持直接外推中国空置率
这组 Evidence 已登记，可用于支持上述机制；正式研究结论以研究结论登记为准。
韩国 2025 年首都圈仍为净流入，且 20–29 岁净流入最强；首尔市本身又可能因住房原因净流出，因此都市圈比行政城市更适合作为空间研究单位。
不支持把首都圈等同于首尔市；不支持直接推导中国具体城市迁移
这组 Evidence 已登记，可用于支持上述机制；正式研究结论以研究结论登记为准。
把人口确定性与最终价格不确定性分开。
先看人口变量如何进入行为与市场，再讨论最终行业或公司结果。
年轻 cohort 的规模通过婚姻、独居与生育等选择，影响潜在新家庭和首次置业人口底座。
平均家庭规模、一人户和老年家庭户会改变需求单位，因此总人口与家庭户数不必同步。
全国人口收缩可以与核心都市圈继续集中并存，因此全国趋势不能直接替代地区需求。
日韩已经证明人口峰值与家庭户峰值可以错位；中国不能用未经验证的 2050 家庭户数字填空。